Vier Prozent im Exposé, 2,9 auf dem Konto
Die Zahl im Inserat ist fast immer die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. 12.000 € auf 300.000 € macht 4,0 %. Rechnen kann das jeder, und genau deshalb steht sie da.
Sie lässt nur weg, was die Rendite tatsächlich frisst — die Kaufnebenkosten auf der einen Seite, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand auf der anderen. Mit beidem bleiben von den 4,0 % noch 2,87 %.
Dieselbe Wohnung, zweimal gerechnet
Brutto = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis. Netto = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten). Der Abstand zwischen beiden liegt typischerweise bei 1 bis 1,5 Prozentpunkten.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Bruttomietrendite | 4,00 % |
| Kaufnebenkosten (ca. 11,5 %) | + 34.500 € |
| Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand (ca. 20 % der Miete) | − 2.400 € |
| Nettomietrendite | 2,87 % |
Der Multiplikator sagt dasselbe, nur anschaulicher
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete: Wie viele Jahresmieten kostet die Wohnung?
| Multiplikator | Bruttorendite | Was das meist heißt |
|---|---|---|
| unter 20 | über 5,0 % | ländliche Lage oder Sanierungsstau |
| 20 – 25 | 4,0 – 5,0 % | normal für mittlere Städte |
| 25 – 30 | 3,3 – 4,0 % | gefragte Großstadt |
| über 30 | unter 3,3 % | der Preis lebt von der erhofften Wertsteigerung |
Die Posten, die Anfänger überspringen
- Verwaltung, Instandhaltung, Instandsetzung und Mietausfallwagnis. Nicht umlagefähig, siehe Nebenkostenrechner.
- Rücklage von 1 bis 1,50 € je Quadratmeter und Monat. Bei 70 m² sind das 840 bis 1.260 € im Jahr.
- Leerstand und Mieterwechsel: 2 bis 5 % der Jahresmiete, in schwachen Lagen mehr.
- Steuern. Mieteinnahmen sind Einkommen; abzugsfähig sind Zinsen, Abschreibung und Werbungskosten.
Und dann rechnen Sie es noch einmal anders
Wenn Sie finanzieren, ist die Rendite nicht die entscheidende Zahl. Der Cashflow ist es: Miete minus Rate minus nicht umlagefähige Kosten. Liegt die Nettorendite unter Ihrem Sollzins, zahlen Sie jeden Monat zu und hoffen auf den Wertzuwachs.
Das kann funktionieren. Es ist nur keine Rendite aus Vermietung, sondern eine Wette auf den Markt. Wer beides nicht auseinanderhält, hält eine Spekulation für eine Kapitalanlage. Die Finanzierungsseite rechnet der Hypothekenrechner.