Die zweite Miete
2,50 bis 3,00 € je Quadratmeter und Monat sind realistisch. Bei 70 m² also 175 bis 210 €. Geld, das beim Wohnungsvergleich gern unter den Tisch fällt und über ein Jahr die Reihenfolge zweier Angebote komplett umdrehen kann.
Umlegen darf der Vermieter nur, was in § 2 der Betriebskostenverordnung steht. Diese Liste ist abschließend. Was nicht drinsteht, zahlt er selbst, auch wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde.
Was auf die Abrechnung darf
| Position | Richtwert je m² und Jahr |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | 10,00 – 18,00 € |
| Wasser und Abwasser | 3,50 – 5,00 € |
| Gebäudereinigung | 1,50 – 3,00 € |
| Müllabfuhr | 1,50 – 2,50 € |
| Gebäudeversicherung | 1,50 – 2,50 € |
| Grundsteuer | ca. 1,20 € |
| Gartenpflege | ca. 0,80 € |
| Allgemeinstrom | 0,40 – 0,80 € |
| Aufzug | ca. 0,50 € |
| Hauswart, Schornsteinfeger, Straßenreinigung | je nach Objekt |
Richtwerte; regional und je nach Gebäude weichen sie erheblich ab. Der größte Posten ist fast immer die Heizung.
Und was nicht
Steht so ein Posten in Ihrer Abrechnung, streichen Sie ihn. Der Rest der Abrechnung bleibt davon unberührt.
- Verwaltung: Hausverwaltung, Kontoführung, Porto, Steuerberater.
- Instandhaltung und Instandsetzung, vom tropfenden Hahn bis zum neuen Dach.
- Mietausfallwagnis und Leerstandskosten.
- Bankgebühren und Zinsen des Vermieters.
- Erstanschaffungen, etwa die ersten Rauchmelder. Deren Wartung dagegen ist umlagefähig.
Zwei Fristen entscheiden die meisten Streitfälle
Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Für 2025 also bis zum 31.12.2026. Danach kann er keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen; die Frist gilt nur in eine Richtung.
Sie haben nach Zugang zwölf Monate für Einwendungen. Danach gilt die Abrechnung als anerkannt, auch wenn sie falsch war.
Beides sind Ausschlussfristen, und der Fristeinwand ist der einzige, für den Sie die Abrechnung nicht einmal inhaltlich prüfen müssen. Ein Blick aufs Datum lohnt sich also, bevor Sie sich durch die Zahlen arbeiten.
Prüfen, ohne Jurist zu sein
- Datum. Kam sie zu spät, entfällt die Nachforderung.
- Verteilerschlüssel. Er muss dem Mietvertrag entsprechen und darf nicht jährlich wechseln. Heizkosten sind nach HeizkostenV zu 50 bis 70 % verbrauchsabhängig zu verteilen.
- Nicht umlagefähige Posten streichen.
- Belegeinsicht verlangen. Sie dürfen die Originalrechnungen sehen; erfahrungsgemäß erledigen sich einige Streitpunkte schon mit der Ankündigung.
- Leerstand prüfen. Kosten leerstehender Wohnungen trägt der Vermieter, nicht die übrigen Mieter.
Nach der Abrechnung
Beide Seiten dürfen die monatliche Vorauszahlung auf ein Zwölftel des tatsächlichen Jahresergebnisses anpassen, der Vermieter nach oben, Sie nach unten. Voraussetzung ist eine formell wirksame Abrechnung.
Eine Nachzahlung ist binnen 30 Tagen fällig. Sind einzelne Positionen strittig, zahlen Sie besser unter Vorbehalt statt gar nicht, sonst geraten Sie in Verzug (Mahngebühren-Rechner). Und weil fast alles nach Fläche verteilt wird, lohnt vorher ein Blick in den Wohnflächenrechner.