Grunderwerbsteuer: 10.500 Euro Unterschied für dasselbe Haus
Ein Haus für 350.000 €. In Bayern kostet die Grunderwerbsteuer 12.250 €, in Nordrhein-Westfalen 22.750 €. Gleicher Preis, gleiches Haus, gleiches Jahr — nur eine andere Landesgrenze.
Und dieser Posten lässt sich nicht schieben. Ohne bezahlte Steuer keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, ohne die kein Eintrag im Grundbuch. Solange das offen ist, gehört Ihnen das Haus nicht.
Die 16 Sätze
| Bundesland | Satz | Bei 350.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 12.250 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 17.500 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 17.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 17.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 17.500 € |
| Thüringen | 5,0 % | 17.500 € |
| Bremen | 5,5 % | 19.250 € |
| Hamburg | 5,5 % | 19.250 € |
| Sachsen | 5,5 % | 19.250 € |
| Berlin | 6,0 % | 21.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 21.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 21.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 22.750 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 22.750 € |
| Saarland | 6,5 % | 22.750 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 22.750 € |
Stand 2026. Thüringen ist zum 01.01.2024 von 6,5 auf 5,0 % zurückgegangen, Sachsen und Bremen haben angehoben.
Was sonst noch dazukommt
Die Steuer ist etwa die Hälfte der Nebenkosten. Der Rest verteilt sich auf Notar, Grundbuchamt und, wenn ein Makler beteiligt war, dessen Provision.
| Posten | Richtwert | Bayern | NRW |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 – 6,5 % | 12.250 € | 22.750 € |
| Notar | ca. 1,5 % | 5.250 € | 5.250 € |
| Grundbuchamt | ca. 0,5 % | 1.750 € | 1.750 € |
| Makler, Käuferanteil | ca. 2,975 % | 10.413 € | 10.413 € |
| Summe | 8,5 – 11,5 % | 29.663 € | 40.163 € |
Bei 350.000 € Kaufpreis. Diese Summe finanziert Ihnen keine Bank mit; sie muss aus Eigenkapital kommen.
Die Einbauküche gehört nicht dazu
Besteuert wird, was Sie für das Grundstück zahlen. Nicht, was Sie für die Küche zahlen, für die Markise, die Sauna oder das Gartenhaus ohne Fundament. Alles, was beweglich ist, fällt raus — wenn es im Kaufvertrag als eigener Posten steht.
Rechnen Sie das einmal durch: 15.000 € Küche, herausgenommen aus einem Kaufpreis, auf den 6,5 % anfallen, sparen 975 €. Für zwei Zeilen im Vertrag.
Ein Aber gibt es. Der Betrag muss halten, was ein Gutachter dazu sagen würde. Als Faustregel gilt: nicht über 15 % des Kaufpreises, und nicht über dem, was die Sachen gebraucht wert sind. Wer die Küche mit dem Neupreis ansetzt, bekommt Post vom Finanzamt. Und die Bank rechnet das Inventar nicht zum Beleihungswert, was die Finanzierung leicht verteuert.
Fälle ohne Steuer
- Erbschaft und Schenkung. Dort greift stattdessen die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
- Kauf vom Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, auch bei einer Scheidung.
- Kauf von Eltern, Kindern oder Enkeln. Zwischen Geschwistern gilt die Befreiung nicht — ein Punkt, der regelmäßig überrascht.
- Kaufpreise bis 2.500 €. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Bei 2.501 € wird der volle Betrag besteuert.
Der Ablauf
Wer die Nebenkosten nicht selbst aufbringt, muss sie mitfinanzieren, und das geht nur zu schlechteren Konditionen. Was das monatlich ausmacht, zeigt der Hypothekenrechner.
- Der Notar meldet den Kaufvertrag beim Finanzamt.
- Vier bis sechs Wochen später kommt der Bescheid.
- Zahlbar meist binnen eines Monats.
- Das Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und erst danach wird umgeschrieben.