Die Rate ist einfach. Die Restschuld ist die Frage.
300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2 % Anfangstilgung. Rate: 1.375 € im Monat. Die Formel ist eine Zeile — Darlehen mal (Zins plus Tilgung), geteilt durch zwölf — und während der Zinsbindung ändert sich daran nichts.
Interessant wird es an anderer Stelle. Nach zehn Jahren stehen von diesen 300.000 € noch rund 230.000 € offen, und die müssen zu den dann geltenden Zinsen neu finanziert werden. Dieses Risiko trägt allein der Kreditnehmer.
Was ein Prozentpunkt Tilgung ausmacht
250 € mehr im Monat, 124.000 € weniger Zinsen und fünfzehn Jahre kürzer. Das ist der Sprung von 1 auf 2 Prozent. Wer bei 1 % Tilgung landet, weil die Rate sonst nicht passt, kauft in aller Regel zu teuer.
| Anfangstilgung | Monatsrate | Schuldenfrei nach | Zinsen insgesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | ca. 41 Jahren | ca. 254.000 € |
| 2 % | 1.375 € | ca. 26 Jahren | ca. 130.000 € |
| 3 % | 1.625 € | ca. 20 Jahren | ca. 90.000 € |
| 4 % | 1.875 € | ca. 16 Jahren | ca. 69.000 € |
Zinsbindung: kurz ist billiger, lang ist ruhiger
Eine kürzere Bindung bekommen Sie mit einem kleinen Zinsabschlag. Dafür sitzen Sie früher wieder am Verhandlungstisch, mit einer Restschuld, die noch groß ist, und Zinsen, die niemand vorhersagen kann.
Faustregel: Je knapper die Kalkulation, desto länger die Bindung. Wer bei einer Rate von 1.375 € gerade so hinkommt, verträgt keine Anschlussfinanzierung zu 6 %.
Nach zehn Jahren dürfen Sie raus
Das steht in § 489 BGB und wird oft übersehen: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie jedes zinsgebundene Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Auch dann, wenn Sie 20 oder 30 Jahre vereinbart haben.
Die Bank kann dieses Recht nicht wegvereinbaren. Eine lange Zinsbindung ist deshalb deutlich weniger riskant, als sie sich anfühlt — Sie sichern sich nach oben ab und behalten den Ausstieg nach unten.
Vier Dinge, die im Angebot stehen sollten
- Sondertilgungsrecht, üblicherweise 5 % der Darlehenssumme jährlich. Kostet fast keinen Zinsaufschlag und verkürzt die Laufzeit spürbar.
- Tilgungssatzwechsel, damit Sie später anpassen können, wenn Elternzeit oder Gehaltssprung kommt.
- Bereitstellungszinsfreie Zeit — wichtig beim Neubau, wo zwischen Zusage und Abruf Monate liegen.
- Und außerhalb des Vertrags: eine Rücklage für Instandhaltung, 1 bis 1,50 € je Quadratmeter und Monat. Sie fehlt in fast jeder ersten Rechnung.
Wie viel Haus geht überhaupt?
Die gängige Grenze liegt bei 35 % des Nettohaushaltseinkommens. Bei 4.000 € netto also 1.400 € Rate, Instandhaltung noch nicht eingerechnet.
Rückwärts: 1.400 € tragen bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ein Darlehen von rund 305.000 €. Mit 20 % Eigenkapital und den Nebenkosten landen Sie bei einem Kaufpreis um 350.000 bis 380.000 €. Was netto tatsächlich übrig bleibt, rechnet der Gehaltsrechner; die Nebenkosten der Grunderwerbsteuer-Rechner.