Was ist das Haus wert? Kommt darauf an, wer fragt
Für den Verkauf reicht eine Größenordnung. Für das Finanzamt, das Gericht oder eine Erbengemeinschaft reicht sie nicht. Die ImmoWertV kennt drei Verfahren, und welches passt, hängt am Objekt.
Ein Online-Rechner arbeitet mit Vergleichsdaten und Durchschnitten. Er weiß nichts von der Hauptstraße vor dem Schlafzimmerfenster und nichts von der Heizung aus 1994.
Drei Verfahren
Bei einer vermieteten Wohnung liegt der Ertragswert nahe an dem, was ein Kapitalanleger zahlen würde. Dieselbe Rechnung von der anderen Seite führt der Mietrenditerechner.
| Verfahren | Grundgedanke | Passt zu |
|---|---|---|
| Vergleichswert | Was haben ähnliche Objekte in der Nähe erzielt? | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke |
| Ertragswert | Welchen Ertrag wirft es dauerhaft ab? | vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien |
| Sachwert | Neubaukosten minus Alterung, plus Bodenwert | selbst genutzte Einfamilienhäuser, Sonderbauten |
Was den Preis wirklich bewegt
- Lage, und zwar zweimal: Makrolage (Stadt, Region) und Mikrolage (Straße, Lärm, Nachbarschaft, Anbindung). Zwischen zwei Straßen im selben Viertel liegen oft mehr Prozentpunkte als zwischen zwei Ausstattungsklassen.
- Nicht das Baujahr, sondern das Sanierungsjahr. Dach, Fenster, Heizung, Leitungen — vier Zahlen, die mehr sagen als das Errichtungsdatum.
- Der energetische Zustand, seit die Heizkosten sichtbar geworden sind. Käufer preisen die Sanierung ein, die sie vor sich sehen: Energieausweis.
- Die Wohnfläche, korrekt nach WoFlV gerechnet und nicht nach Grundriss: Wohnflächenrechner.
- Der Bodenrichtwert. Kostenlos bei den Gutachterausschüssen der Länder (BORIS) und die belastbarste öffentlich verfügbare Zahl der ganzen Rechnung.
Wann ein Gutachten sein muss
- Erbauseinandersetzung und Scheidung, wo der Wert zwischen Parteien mit gegensätzlichen Interessen verteilt wird.
- Gegenüber dem Finanzamt, etwa um bei Erbschaft oder Schenkung einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen als den typisierten Wert des Bewertungsgesetzes.
- Vor Gericht — dort zählt nur der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.
- Bei allem Ungewöhnlichen: Denkmalschutz, Erbbaurecht, Gewerbeanteil, massiver Sanierungsstau.
Ein Verkehrswertgutachten kostet je nach Objekt meist 1.500 bis 3.000 €. Die kostenlose Maklerbewertung ist keine Wertermittlung, sondern Verkaufsanbahnung — sie darf zu hoch liegen, um den Auftrag zu gewinnen.
Der teuerste Fehler beim Verkaufen
Hoch einsteigen und später nachlassen. Ein Inserat bekommt seine Aufmerksamkeit in den ersten zwei, drei Wochen; wer danach den Preis senkt, sagt dem Markt, dass etwas nicht stimmt. Solche Objekte verkaufen sich am Ende regelmäßig unter Wert.
Andersherum funktioniert es besser: knapp unter dem Marktwert starten, mehrere Interessenten gleichzeitig zur Besichtigung, und die Bieter machen den Rest.