Wohnfläche: der Keller zählt nicht mit
Zwei Fehler stehen in auffällig vielen Mietverträgen und Exposés. Der Keller wird zur Wohnfläche gezählt, obwohl er gar nicht dazugehört. Und der Balkon wird voll gerechnet, obwohl er normalerweise zu einem Viertel zählt.
Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung, und die rechnet anders, als der Grundriss aussieht. Bei einer Dachgeschosswohnung mit ausgebautem Keller werden daraus schnell fünfzehn Quadratmeter Unterschied.
Was wie viel zählt
| Raum bzw. Fläche | Zählt zu |
|---|---|
| Raumhöhe ab 2,00 m | 100 % |
| Raumhöhe 1,00 m bis unter 2,00 m | 50 % |
| Raumhöhe unter 1,00 m | 0 % |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | meist 25 %, höchstens 50 % |
| Keller, Waschküche, Heizungsraum, Garage | 0 % |
| Wintergarten, unbeheizt | 50 % |
| Wintergarten, beheizt | 100 % |
| Schornsteine, Pfeiler, Türnischen | nicht mitgerechnet |
§§ 2 bis 4 WoFlV. Kellerräume sind Zubehörräume nach § 2 Abs. 3 — auch ausgebaut und beheizt zählen sie nicht.
Ein Dachzimmer, dreimal gemessen
30 m² Grundfläche, davon 18 m² unter voller Höhe, 9 m² unter der Schräge zwischen einem und zwei Metern, 3 m² ganz außen:
| Bereich | Grundfläche | Faktor | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| über 2,00 m | 18 m² | 100 % | 18,00 m² |
| 1,00 – 2,00 m | 9 m² | 50 % | 4,50 m² |
| unter 1,00 m | 3 m² | 0 % | 0,00 m² |
| Summe | 30 m² | 22,50 m² |
Zehn Prozent, dann wird es interessant
Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % nach unten ab, liegt nach ständiger BGH-Rechtsprechung ein Mangel vor. Die Miete darf im Verhältnis der Abweichung gemindert werden.
Ein Fall, der häufiger vorkommt, als man denkt: 80 m² im Vertrag, 70 m² gemessen, 800 € Kaltmiete. Abweichung 12,5 %, Miete sinkt auf 700 €. Zu viel gezahlte Miete lässt sich drei Jahre rückwirkend zurückfordern — hier rund 3.600 €.
Die Fläche wirkt außerdem in die Betriebskostenabrechnung hinein, weil die meisten Positionen nach Quadratmetern verteilt werden. Sie zahlen die falsche Zahl also zweimal: Nebenkostenrechner.
Vorsicht bei „nach DIN 277 berechnet“
Die DIN 277 ermittelt Grundflächen für die Bauplanung. Sie kennt keine Abschläge für Dachschrägen und keine Viertelung von Balkonen, also liefert sie größere Zahlen. Für Wohnraummietverträge gilt im Zweifel die WoFlV.
Steht im Exposé eine auffällig großzügige Fläche, ist die Frage nach der Berechnungsgrundlage berechtigt. Manchmal erklärt die Antwort den ganzen Unterschied.
Selbst nachmessen
- Von Wand zu Wand, in Fußbodenhöhe, ohne Putz oder Sockelleisten abzuziehen.
- Türnischen, Schornsteine und Pfeiler herausrechnen, sofern sie über 0,1 m² groß sind.
- Bei Schrägen die Linien bei 1,00 m und 2,00 m Höhe auf dem Boden markieren und die Bereiche einzeln messen.
- Balkon getrennt notieren und mit 25 % ansetzen.
- Ergebnis mit Datum und Skizze festhalten. Falls es später Streit gibt, ist das Ihr Beweis.