Mietkaution: drei Kaltmieten, drei Raten
800 € Kaltmiete, 200 € Nebenkosten. Die zulässige Höchstkaution beträgt 2.400 €, nicht 3.000 €. § 551 BGB rechnet mit der Nettokaltmiete, also ohne Neben- und Heizkosten, und genau an dieser Stelle wird regelmäßig zu viel verlangt.
Zahlen müssen Sie auch nicht alles auf einmal. Drei gleiche Monatsraten, die erste zu Mietbeginn — das steht ebenfalls im Gesetz und lässt sich nicht wegvereinbaren.
Was zulässig ist
| Nettokaltmiete | Höchstkaution | Je Rate |
|---|---|---|
| 500 € | 1.500 € | 500 € |
| 650 € | 1.950 € | 650 € |
| 800 € | 2.400 € | 800 € |
| 1.000 € | 3.000 € | 1.000 € |
| 1.400 € | 4.200 € | 1.400 € |
Ihr Geld gehört nicht dem Vermieter
Er muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Wozu das gut ist, zeigt sich im Ernstfall: Geht der Vermieter insolvent, fällt Ihre Kaution nicht in die Masse.
Die Zinsen stehen Ihnen zu. Sie erhöhen die Kaution und werden am Ende mit ausgezahlt.
Zurück — aber wann?
Ein festes Datum kennt das Gesetz nicht. Der Vermieter darf prüfen, und die Gerichte akzeptieren dafür in der Regel drei bis sechs Monate.
Länger darf er nur einen Teil einbehalten, und zwar für eine Betriebskostenabrechnung, die noch aussteht. Der Betrag muss sich an der zu erwartenden Nachzahlung orientieren. Die ganze Kaution zurückzuhalten, weil die Abrechnung noch nicht fertig ist, geht nicht.
Abziehen darf er offene Miete, offene Betriebskosten und berechtigte Schadensersatzansprüche. Nicht abziehen darf er normale Abnutzung. Abgelaufener Teppich, vergilbte Tapeten, Dübellöcher in üblichem Umfang: dafür zahlen Sie Miete.
Bürgschaft, Versicherung oder einfach zahlen
Bei der Versicherung lohnt das Nachrechnen. 2.400 € Kaution, rund 5 % Jahresbeitrag, macht 120 € im Jahr. Nach fünf Jahren 600 €, endgültig weg — für Geld, das Sie sonst nur zwischenzeitlich nicht zur Verfügung gehabt hätten. Abgesichert wird damit übrigens der Vermieter, nicht Sie.
Akzeptieren muss er eine Bürgschaft oder Versicherung nicht; er darf auf der Barkaution bestehen. Aufzwingen darf er sie Ihnen umgekehrt auch nicht.
| Form | Dafür | Dagegen |
|---|---|---|
| Barkaution / Kautionskonto | verzinst, Zinsen gehören Ihnen | Geld ist die ganze Mietzeit gebunden |
| Verpfändetes Sparbuch | läuft auf Ihren Namen, verzinst | gleicher Kapitaleinsatz |
| Bankbürgschaft | kein Kapital gebunden | laufende Avalprovision |
| Kautionsversicherung | kein Kapital gebunden, schneller Einzug | Beitrag ist weg; im Schadensfall holt der Versicherer sich das Geld bei Ihnen |
Wenn nichts zurückkommt
- Schriftlich auffordern, mit Frist (zwei Wochen sind angemessen) und Kontoverbindung.
- Abrechnung verlangen. Der Vermieter muss darlegen und belegen, wofür er etwas einbehält.
- Verzugszinsen ansetzen — Höhe im Mahngebühren-Rechner.
- Klage vor dem Amtsgericht. Der Anspruch verjährt erst in drei Jahren zum Jahresende.